5月以来，房地产板(bǎn)块(kuài)个股(gǔ)多出现小幅上涨，截至(zhì)5月10日收盘(pán)，中信房地产(chǎn)指数(shù)本月涨幅约为(wèi)2％。而以公募基(jī)金为代(dài)表的机构(gòu)对于这一(yī)板块已经在悄然布局。数据显示，以南方和华夏的两只老(lǎo)牌ETF基金为例(lì)，5月9日(rì)时所公布的总份(fèn)额均较(jiào)4月28日时有(yǒu)小幅(fú)增(zēng)长。根(gēn)据基(jī)金(jīn)一季报统(tǒng)计，龙头(tóu)与地(dì)方国企央(yāng)企获得增持(chí)，持仓数量占流(liú)通(tōng)股比重增幅五只个股分别为(wèi)华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集(jí)团(tuán)+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置(zhì)房(fáng)地产或“底(dǐ)部回升”

　　行业红利时(shí)代(dài)已过 精(jīng)耕细作成共识

　　从公(gōng)募基金(jīn)对房(fáng)地(dì)产的配置看，2019年末，公募所持(chí)有的房地产(chǎn)行业标的市值约1188亿元(yuán)，占(zhàn)其所持股票市值的4.66％左右；2020年(nián)市场表现出色，但公(gōng)募(mù)所持房地产公司市值在股票资产中的(de)占比却断(duàn)崖式(shì)下跌至(zhì)1.85％；2021年，这一数(shù)值更是进一步降至(zhì)1.56％。

　　不过(guò)2022年终于出现了三年(nián)来的首次(cì)回升(shēng)，年底这一数值从1.56％升至1.65％。与此同(tóng)时，公募对房地产行(xíng)业的(de)持股比例也同(tóng)步回升，从2021年底(dǐ)的6.94％提高(gāo)到(dào)2022年(nián)末的7.03％。

　　这样的势(shì)头似(shì)乎(hū)在今年(nián)一季度(dù)得以延续。数(shù)据统计显(xiǎn)示(shì)，公募重(zhòng)仓持有房(fáng)地产板块一季度市(shì)值TOP15门槛为1.6亿(yì)元，较2022年四(sì)季度提升6.71％。持仓市值(zhí)前五(wǔ)个股(gǔ)分(fēn)别(bié)为保利(lì)发展、招商蛇口、万(wàn)科A、华发股份、滨(bīn)江集(jí)团(tuán)，持仓市值占板块比(bǐ)重合计达47.29％，环比下降(jiàng)3.05％。

　　从中不(bù)难发现，公募对于房地产(chǎn)的(de)投资愈发有集中(zhōng)于龙头的趋势。Wind显示，在公募基金一(yī)季报汇总的重仓股(gǔ)中，房地产(chǎn)板(bǎn)块排名(míng)最高的是保利(lì)发展，在基金重仓(cāng)第33位。排名第二的是(shì)招商蛇口，排在第78位。而老牌龙头股(gǔ)万科A排在(zài)第96位。对(duì)比去年四季报(bào)，变化(huà)之处(chù)首(shǒu)先在于几只(zhǐ)房地(dì)产龙头股从排位(wèi)上看均有(yǒu)退步，尤(yóu)其(qí)是万科最为明显；其次是金地集团退出百大(dà)之列。但(dàn)考虑(lǜ)到房地(dì)产是复苏链上最(zuì)后一环，且首季并非行业销售旺季(jì)，其(qí)传(chuán)导(dǎo)到(dào)二级市场乃(nǎi)至机构持仓上(shàng)还需要时间周期(qī)。

　　形成(chéng)共识的是，经(jīng)济(jì)圈判断(duàn)房地产已经进入大分化时(shí)代，一二线城市好(hǎo)于三四线城市。而映(yìng)射到(dào)二(èr)级市场投(tóu)资上，配置房地产(chǎn)行业轻松(sōng)收获行业(yè)贝(bèi)塔的红(hóng)利期一去不返了。“如果按(àn)照产业(yè)周期(qī)来分(fēn)类(lèi)，包括房(fáng)地产等几类行业在(zài)盖特纳曲(qū)线里(lǐ)属于(yú)成(chéng)熟期或者衰退(tuì)期的行业，传统(tǒng)认(rèn)知上没有什么投(tóu)资机会的。但在这几(jǐ)年(nián)特(tè)殊的行情(qíng)里包括煤(méi)炭、电解(jiě)铝等类似的行业也(yě)出现(xiàn)了(le)一些机会，背后的逻(luó)辑是供(gōng)给侧(cè)发生(shēng)了更(gèng)大(dà)的变化(huà)。”一不(bù)愿具名的上海(hǎi)公募基金(jīn)经理(lǐ)指出(chū)。

　　不过也有公(gōng)募人(rén)士(shì)持(chí)谨慎(shèn)乐观(guān)态(tài)度：“行业(yè)前(qián)几(jǐ)年17亿～18亿(yì)平方(fāng)米的年销售(shòu)面积很难(nán)再(zài)出现了，2022年光是居(jū)民存(cún)款数量(liàng)增加了15万亿元。中国存量有400亿平方米(mǐ)建筑(zhù)面(miàn)积，考虑存量地产的更新，也有近10亿(yì)平方米。需求(qiú)端还需要有(yǒu)一定的政策出(chū)来去刺激购(gòu)房。”

　　宝盈基金(jīn)房地(dì)产研究员吕功(gōng)绩也指出(chū)：“时至今(jīn)日，无论从城(chéng)镇化的(de)进(jìn)程，还是人(rén)均住房面积(jī)（接近30平/人），我(wǒ)国均(jūn)已告别住房短缺时代，而(ér)目前居民(mín)的(de)杠杆率(lǜ)和房价(jià)收入也不支撑每年18万亿元的销售额(é)，以及(jí)过快上行的房价，因而(ér)行业高增的时代已经过去，未(wèi)来行(xíng)业(yè)的需(xū)求或1km等于多少米 1km是不是1公里(huò)将(jiāng)回落，在此过程中(zhōng)，伴随着地(dì)产的高杠(gāng)杆属(shǔ)性，就很(hěn)容易出(chū)现信用(yòng)风(fēng)险(xiǎn)问题（类似(shì)2022年的民营地产爆雷），行业(yè)进入到供(gōng)给侧出清(qīng)的(de)过程(chéng)。这个过(guò)程中(zhōng)，综合竞争力强的(de)公司就能够(gòu)通过大鱼(yú)吃小(xiǎo)鱼的(de)方(fāng)式，获得市占率的(de)提升。当行业需求(qiú)见顶回落时，行(xíng)业的贝塔(tǎ)已(yǐ)经过去了，但(dàn)不代表没有投资(zī)机会，机会在(zài)于城市、位置、产品的阿尔法，而对(duì)应到(dào)股票投资(zī)，就是强竞争(zhēng)力公司的阿尔法。”

　　或许也(yě)是基于这样的(de)认识(shí)转变，精耕细作个股成(chéng)为公募乃至整体机构的务实之举。

　　机构(gòu)配置房地产“风(fēng)物长(zhǎng)宜放眼量”

　　头部央国企、优质区域(yù)性标的(de)成香饽饽

　　5月以来，房地产板块个股多(duō)出(chū)现小幅上(shàng)涨，截至5月10日收盘(pán)，中信房(fáng)地产指数本月涨(zhǎng)幅(fú)约为2％。从具(jù)体的个股来(lái)看，《红周刊》利用Wind统计申万房地产板块个股，在纳入统计的(de)124只(zhǐ)房地(dì)产类(lèi)标(biāo)的股中(zhōng)，本月(yuè)以来实现股价上涨的达到了81家(jiā)。

　　其中，上述时(shí)间段恰好排名前五(wǔ)的公(gōng)司月内涨(zhǎng)幅超过了(le)10％，它(tā)们分别(bié)是上(shàng)实发展、浦东金桥、*ST泛海、华夏(xià)幸福、荣安地产。排名第(dì)一的上实(shí)发展，五一假期归来后(hòu)日(rì)成交(jiāo)量明显放(fàng)大，4日(rì)、5日连(lián)续(xù)两个交易(yì)日收出涨停。从该(gāi)股的(de)基本(běn)面(miàn)来看，上实发展的主(zhǔ)营业务为房地产(chǎn)开发与经(jīng)营。公司的主要(yào)产品及服(fú)务为房(fáng)地产销售、房(fáng)地产租赁、物业管理服务、工程项目(mù)、酒(jiǔ)店经营(yíng)。从(cóng)业绩数据(jù1km等于多少米 1km是不是1公里)来看，2022年(nián)，其实现营业收入52.48亿元，比上(shàng)期(qī)减少47.85％，归母(mǔ)净(jìng)利润1.23亿元，同比(bǐ)下降33.24％。2023年第一季度，其实现营业总(zǒng)收入(rù)27.87亿元，同(tóng)比(bǐ)增长(zhǎng)183.02％；归母净利润2.86亿元，同比扭亏(kuī)。

　　不过从十大流(liú)通(tōng)股(gǔ)股东来看，各类机构(gòu)都(dōu)有对其布(bù)局的例子。以3月31日(rì)时的(de)首季十大流通股股东来看， 具体包(bāo)括公(gōng)募的上(shàng)银基金、私(sī)募的迎水文龙、中央汇金、长(zhǎng)城资(zī)产管理公司等(děng)都跻身前十的行(xíng)列(liè)。

　　巧合的是，涨(zhǎng)幅暂(zàn)时排名第二的浦东金(jīn)桥也是上(shàng)海本(běn)地房企，其(qí)第(dì)一(yī)季度(dù)的收入利润规模大幅度复苏。究其原因，一方面是该公(gōng)司后疫情时代出租率复苏至(zhì)近年来最高，另一方(fāng)面则是(shì)公司拿地结(jié)算(suàn)持(chí)续性向好，从数字上(shàng)看，一季度新增虹(hóng)口135、138住宅地块，总建筑面(miàn)积约54万平(píng)方米。

　　在这样的业绩势头向好背景(jǐng)下(xià)，自然(rán)也吸引了知名(míng)机(jī)构(gòu)在其中持续驻足。从第一季度(dù)十大(dà)流通股股东来看(kàn)，知名私(sī)募高(gāo)毅邓晓(xiǎo)峰(fēng)的两(liǎng)只产(chǎn)品依(yī)然(rán)在前十中(zhōng)，这(zhè)也是连续第三(sān)个季度他有的(de)两只产品杀入前十。同时(shí)榜单(dān)中还(hái)有(yǒu)一支(zhī)大名(míng)鼎鼎的QFII阿布扎(zhā)比投资局(jú)，其(qí)当季还小幅增加了持股。

　　除去上述两(liǎng)家上海区域性地产公司外，荣安地产则(zé)是(shì)主要(yào)布局在深圳的地产公(gōng)司，一季报交出的也是一份报喜(xǐ)的成绩单：首(shǒu)季(jì)公司实现营业(yè)收入51.85亿元，同比增(zēng)长35.51％。归属(shǔ)于(yú)上市(shì)公司股东的净利润6.48亿元(yuán)，同比增长31.27％。

　　从机构(gòu)态(tài)度来看(kàn)，《红(hóng)周刊(kān)》注意到(dào)两只(zhǐ)公募指(zhǐ)基首(shǒu)季新杀(shā)入十大流通股股东(dōng)行列。具(jù)体说来， 南方中证全指(zhǐ)房地(dì)产ETF上榜排(pái)名第七(qī)位，富(fù)国中证指数1000增强(qiáng)则排名第九位，此(cǐ)外联(lián)袂出现的机构还有QFII高盛国(guó)际(jì)和私募迎水聚宝。

　　接受《红(hóng)周刊(kān)》采访时，兴证全球基(jī)金相(xiāng)关人士分析(xī)：“经历(lì)过(guò)行(xíng)业洗牌和(hé)兼并(bìng)重组(zǔ)后，龙头的价值更为笃定突(tū)出(chū)；从拿地端看(kàn)，2022年土地市(shì)场(chǎng)大幅降(jiàng)温，优质土地供给较多（券商测算对应潜在毛利率(lǜ)在(zài)25％以上，目(mù)前房企的利润(rùn)率(lǜ)仅(jǐn)20％），绝(jué)大多(duō)数房企受限于(yú)信用问(wèn)题或者资金紧张没法拿地，龙头房企趁机获取低(dī)成本(běn)土地，龙头(tóu)房企(qǐ)的拿地力度（拿地金额/销(xiāo)售金(jīn)额）基本在30％以上；从融资上看，龙(lóng)头房企杠杆率较低(dī)，净负债(zhài)率基本在70％以(yǐ)下(xià)，而其他房企的净负(fù)债率普遍都在100％以上，加杠杆空间有限，从融资成本看(kàn)，龙(lóng)头(tóu)房(fáng)企的融资成本不断下滑，基本(běn)在(zài)3％、4％左右；对应(yīng)到2023年(nián)的销售，龙头(tóu)房企明显跑赢行(xíng)业，1～4月百强房企的销售额增速为9％，而TOP14的销售额增速(sù)为29％。”

　　需要(yào)强调的是，在(zài)当前中特估(gū)的浪潮下(xià)，央国企地产股或存在(zài)发(fā)展的大好机(jī)会。中信证券(quàn)指出(chū)：“房地产行业的结构性机会依然存在，少部分(fēn)公司尤其是央企占(zhàn)据显著优势，其主要又体现为库存的优势。央企地产公司，现阶(jiē)段表现出较低的融资(zī)成本，优质的开发资源(yuán)和良好的不动产资产(chǎn)运(yùn)营能力的多重(zhòng)竞(jìng)争优势。”

　　“即(jí)使没(méi)有(yǒu)中(zhōng)特估，国央企相较于民(mín)营地产公司(sī)也(yě)是更有(yǒu)优(yōu)势的。”吕功绩强调，“对于减值(zhí)、土(tǔ)地资(zī)源债权债务关系等问题(tí)，市场(chǎng)对民营房开企业的资产会有(yǒu)更多(duō)担(dān)忧和质疑，所以在这一轮行业出清(qīng)的过程中，央国企相较于民企来说估值的修复更明(míng)显(xiǎn)。中特估(gū)的角度从中长期(qī)的维度(dù)看，行业的逻(luó)辑在于集中度(dù)提(tí)升后，行业进入高质(zhì)量发展阶段，具(jù)备(bèi)较快速发展(zhǎn)阶段更稳定且可预期的盈利和(hé)现金流创造能(néng)力(lì)，以此(cǐ)带来估值中枢的提升，应(yīng)该(gāi)关注估值相对较低，企业自身资产的(de)质量好(hǎo)、运营能力强(qiáng)、可以创造持(chí)续现金流的企(qǐ)业。”

　　“存量时代中行业普涨的概率比较低，行业(yè)内部将(jiāng)出现分化，要关(guān)注将受(shòu)益于行业集中度(dù)提升的头(tóu)部(bù)公司。”星(xīng)石(shí)投资首席研(yán)究官方磊也表示。

　　顺应机构这一思路的话(huà)，或许还(hái)是保利发展、招商蛇口等(děng)国资背景龙头(tóu)前途更为光明。不(bù)过国投瑞银基金投(tóu)资部(bù)副总监綦傅(fù)鹏表(biǎo)示：“需(xū)要客观(guān)地去持续观察国企(qǐ)央企在三个方(fāng)面(miàn)是否(fǒu)可(kě)以维持，首先是(shì)融资(zī)成本保持低位，其次是销售份额持续提升，再(zài)次是拿地(dì)份额持续提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需要多给一些耐(nài)心

　　而《红周刊》也根据房企一季报梳理发现，对于2022年的业绩出(chū)现的(de)整体下滑(huá)，2023年一季度的(de)业绩分(fēn)化更趋(qū)明显(xiǎn)，保利发展、滨江集团等房企营收、净(jìng)利均实现了(le)业绩的回正，甚至(zhì)是(shì)较(jiào)大增速的增(zēng)长。而(ér)这些公司也是机(jī)构的重仓对象。

　　对此，知名房地(dì)产业内人士张(zhāng)宏伟向(xiàng)《红周刊》分析表示，业绩出现明显改善(shàn)的房企，主(zhǔ)要(yào)是因为过去(qù)两三(sān)年时间，尤其(qí)是在(zài)2021年下半(bàn)年民营房企(qǐ)不怎么投资拿地之后，国有企业(yè)仍在持(chí)续性地拿地，且主要集(jí)中在核心城(chéng)市，投资(zī)力度较大。投(tóu)资的(de)驱(qū)动能够推动房企销(xiāo)售业绩的(de)增长，从而在2023年一季度市场恢复但(dàn)仍处(chù)于调(diào)整的(de)过程中，能(néng)够保有一个正增长。

　　不过张宏(hóng)伟(wěi)同(tóng)时(shí)也提(tí)醒表示，在(zài)房(fáng)地(dì)产的(de)复苏(sū)过程中，还(hái)面临着(zhe)一些不确定性。其(qí)实整个市(shì)场从(cóng)四月(yuè)份开始(shǐ)又在往下掉。除了杭州(zhōu)、成都等极个别(bié)城市四(sì)月(yuè)环比三月相(xiāng)对(duì)表现(xiàn)较好之外(wài)，包(bāo)括北京、上海在内(nèi)的绝(jué)大多数城市(shì)都出(chū)现环比下滑的情况。而现在五月的市(shì)场表现也不(bù)太乐观。按(àn)照(zhào)现在的(de)经济状况、收(shōu)入情况(kuàng)，以及市场的去库存压力、企业的资金面压力(lì)，可能会(huì)出现，到六月份(fèn)房企(qǐ)为了半年报冲业(yè)绩(jì)出现市场(chǎng)的(de)短期(qī)反弹外(wài)的一个市(shì)场乏力现象(xiàng)。也(yě)就是(shì)说，第(dì)二季(jì)度、第三季度增(zēng)长不确定性的压(yā)力仍(réng)旧较大。

　　上海利(lì)檀投资董事(shì)长陈昊扬(yáng)也向(xiàng)《红周刊》指(zhǐ)出，现(xiàn)在整个房地(dì)产以及其上(shàng)下游产业链的复苏(sū)速度都(dōu)比想象的要慢很多，我们要(yào)多给一些耐心，这个时候(hòu)，在(zài)房地产以及(jí)上下游(yóu)就不是(shì)赚快钱的(de)时候，只能赚(zhuàn)他基本面的钱。但这也意味(wèi)着，只有(yǒu)极为(wèi)少数的、做得比同(tóng)行(xíng)好得多(duō)的企业(yè)，会(huì)伴随整个行(xíng)业的弱(ruò)复(fù)苏，业绩会逐步体现出(chū)来(lái)。所(suǒ)以只能(néng)耐心地去等待它的基本(běn)面不(bù)断地凸显出来，这(zhè)需要时间。

　　（本文(wén)已刊发于5月13日《红(hóng)周刊》，文中提及个股仅为(wèi)举例(lì)分(fēn)析，不做买卖推荐。）

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